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广州新年土拍全军覆没,兜底军团隐身了

谁也没想到,在广州房票把楼市推上一波小高潮后,佛山的房票政策也立马跟进了,小弟还是非常乖巧的,但是房票归房票,开发商现在来看还是不太听话的,这不,广州2024年土拍首秀竟然全军覆没了,原本说给了好的糖果,开发商却似乎还没立刻买单,造成了广州楼市尴尬开局。

就在1月9号,根据财联社的报道,广州挂牌了天河和白云各一宗涉宅用地,起拍总价约58.02亿元,从最终成交结果来看,2宗地块都因为没有竞买人而惨遭流拍,这两块地都是按价高者得进行拍卖的,而且原本是计划在去年12月29号就拍卖,后面延期了一次才放到了今年的这个时候。



而这次的流拍其实看下来还是对开发商的预期太高了,或者说对自己的地块太有信心了。比如说天河的这块地,起拍价约23.2亿元,折合楼面地价约39800元/㎡,然后还要配合建设市政道路用地、绿地用地,并与项目主体同步建设、同步验收,并且要建幼儿园无偿移交给天河区教育局。而整个地块体量小,可发挥的空间不大。再加上周边是大学、产业园,没有一手住宅,未来难以形成成片的居住氛围。而周边有华润置地的新盘,吹风价是5万多,可以看出来 ,起拍价近4万的价格加一堆附属条件基本都没给开发商留啥利润了,或者说利润空间非常小,甚至会出现亏本的情况,很多开发商今年上半年还是偿债的关键时刻,所以愿意主动拿地的可以说是非常稀缺的了。

当然,广州在去年底的时候也造了一波地王,在去年最后一个工作日,由9家房企争相竞拍,最终由国企越秀地产拿下了海珠区琶洲西地块,成交楼面价以75670元/㎡,创下了广州新地王的记录,还甩了原来地王1万多元一平,当然这个地块也是个小地块,把广州的土拍热度做起来了一波,可惜的是,靠造势还是不能真正让开发商动起来。

根据中指院数据显示,广州2023年实际推出65宗住宅地块,其中有44宗成功出让,成交率达67.69%。而未能成交的地块有21宗,其中17宗位于非中心区,占比80.95%,流拍率非常高。而看一下2024年目前发布的供地计划,中心四区仅供地14宗;非中心区占比85.42%,外围区供地量会比较高,而这次的首拍拿出来的还不是郊区地块,都出现了流拍,也预示着今年广州土拍市场整体承压会比较大,原本希望借助地王的热度延续今年首拍好的开局,但是事与愿违了。

其实从楼市松绑这个角度来看,广州是一线城市中最先松绑的,包括认房不认贷、首付降低、利率降低,甚至连近郊远郊区的限购也是第一个吃螃蟹的,其他三个一线还在稳坐钓鱼台不动,房票的话也是第一个发出去的,但是尽管已经使出了吃奶的力气了,市场的反馈还是相对平淡的,特别是对房票这块,在荔湾发出第一批之后,广州又出来补充说明了房票的使用和答疑,其实也是大家吐槽多了,希望安抚一下拆迁户的情绪了,但是能拿现金大家为什么要拿房票了,指定房源的话可操作性就更大了,谁愿意去指定的地方买房,那不是明知可能有坑,自己还要往里面跳吗。

而从广州房价层面来看,根据国家统计局数据显示,去年11月份广州新房环比下跌0.9%,同比下跌2.4%。二手房环比下跌1%,同比下跌4.3%。而纬房研究院披露的数据显示,广州过去一年房价累计下跌了5.5%。不仅如此,贝壳上的挂牌房源的降价房源占比已经达到最大,10月占比高达98%,可以说是敞开来跌,个人业主的二手房已经进入了比赛式下跌模式,看谁勇气更大,谁才可能杀出一条血路。这还是建立在广州放开到现在这个局面上,如果跟北京、上海一样严格的话,去年的数据可能还会更差一些。

而根据克而瑞的数据来看,去年广州一手成交7.44万套,同比增长6%。新房成交金额约为3148亿元,比2022年的2934亿元增加近200亿元,但与2020年和2021年的水平相比仍有一定差距,为近十年来成交金额第三低位。而在二手层面住宅合计成交8.69万套,但是像越秀区、荔湾区、天河区等均不足1万套,南沙成交最低,只有2925套。

所以通过新年首拍也可以看出来,在没有国央企和城投兜底的情况下,民营房企现在是非常冷静的,只要你起拍价比较高或者说利润空间不够的话,即使是相对中心的地块也没人去买你的地了,除非你要继续玩左手倒右手的把戏,但是这样只能让更多民营房企在开发完存量地块后就选择退隐了,或者直接在今年由于债务压力躺平等着破产或者收购,地方不要妄想造地王去带动整体的土拍业绩,哪些地块将来好卖大家都是心知肚明的。

当然,咱们之前也说到了,后续的土拍可能会专门开辟一个高端商品房的市场,可以用超过大家认知的价格去拍地拿地,但那也是建立在位置足够好的情况下,多数的地段就不要想玩这个操作了,只能老老实实降低起拍价,甚至直接1元起拍,说不定会收到意想不到的效果。



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